こんにちは！セブ島のツアー会社で働くみかです。本日はフィリピンのコンドミニアムに焦点を当てて“ほんとうに役立つ”コンドミニアム解説をお届けします。これからフィリピン移住を考えている方や数日間フィリピンを訪れる予定がある方などは必見です！
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「フィリピンのコンドミニアム」って結局なに？日本の“分譲マンション”と何が違う？
法律上の定義
フィリピンのコンドミニアムは、各“部屋（ユニット）”は個人が所有し、土地や廊下・プールなどの共用部は「コンドミニアム・コーポレーション」が共同で持つ仕組み。これを定めるのがコンドミニアム法（RA 4726）です。
外国人の所有
外国人もコンドミニアムのユニット所有OK。ただし建物全体の外国人所有は40％までという上限が法律・判例上の実務ルールになっています。
権利証の名前が違う（CCTとTCT）
- CCT（Condominium Certificate of Title）：コンドミニアムの各ユニットの権利証
- TCT（Transfer Certificate of Title）：主に土地（戸建てや敷地）の権利証
日本の「区分所有権」に近いけど、土地の直接所有は不可なのがポイント。
どうやって買う？（Pre-selling vs RFO）実際の流れを“段取り表”で
2つの買い方
- Pre-selling（青田買い）：建設前〜建設中に分割払いで購入。価格が抑えめなことが多い。
- RFO（Ready for Occupancy）：完成済みですぐ住める/貸せる。内見して決めやすい。
手続きの流れ（RFOの代表例）
| ステップ | 何をする？ | 目安 |
| 1 | 物件選定・内見・条件交渉 | エージェント/デベロッパーと |
| 2 | 予約＆契約（通常手付 10〜20%） | 契約書に署名 |
| 3 | TIN取得・各種税金/手数料の準備 | 税務番号が必要 |
| 4 | 残代金決済（現金 or ローン） | 外国人向けローンも一部あり |
| 5 | 権利移転登記（CCT発行） | 登記局に申請 |
| 6 | 鍵の引渡し・入居/賃貸開始 | 点検（パンチリスト）必須 |
上の一般的フローは日本語の買い方ガイドにも整理されています（書類：パスポート、TIN、契約書、銀行口座など）。契約金は購入価格の10〜20％が目安の例が多いです。
Pre-sellingは引渡し時期や仕様差異のリスクがあるので、完成時の確認（パンチリスト）や遅延条項は目を皿にしてチェックしましょう！
「買う・持つ・売る」のお金まわり早見表（2025年版）
税率や費用は都市や売主の属性で変わります。最新のローカル条例や国税ルールを必ず確認してくださいね。
購入時に関わる主な税金・手数料
| 名称 | 誰が負担することが多い？ | 目安・根拠 |
| 印紙税（DST） | 買主が負担する慣行が多い（合意で変更可） | 売買金額/評価額の高い方の1.5%。国税（BIR）の課税文脈・実務解説に基づく。 |
| 移転税（Transfer Tax） | 買主 | 0.5%（地方）〜0.75%（メトロマニラ）が一般例。LGU条例に依存。 |
| 登録費（Registration Fee） | 買主 | 目安0.25%程度とする実務案内あり（登記局の料率表に依拠）。 |
| 仲介/法務/公証/雑費 | 合意次第 | 事務手数料・ノタリーパブリック代など |
売主側の代表税目
個人などの資本資産の売却は譲渡益課税（CGT）6%が基本。売主負担が原則です（“高い方”課税の考え方に注意）。開発業者など事業資産はCWTやVATの領域。
保有中にかかる代表コスト
| 名称 | 中身 | 目安/根拠 |
| アソシエーションデュース（管理費） | 共用部維持（警備・清掃・プール等） | 物件により幅。例としてP35〜P65/㎡（中級）、P90/㎡〜（高級）という目安。 |
| 固定資産税（RPT） | 地方税（毎年）。課税標準＝評価額×課税水準 | 上限は地方1%／メトロマニラ2%。実際の率はLGU条例で決定。教育目的SEF1%上乗せ等もありうる。 |
| 特別徴収・修繕積立 | 大規模修繕・エレベーター入替等 | 管理組合決議で発生することあり |
RPTは毎年忘れずに！ 管理費はジム＆プールの充実＝高めになりがち。利回り計算に“管理費/空室率”を絶対入れてください。
売却時の主な税金
| 名称 | 原則の納税者 | ポイント |
| CGT 6% | 売主 | 売買/評価額の“高い方”で6%。事業資産は別税制（CWT等）。 |
| DST 1.5% | 実務は買主が負担が多い（合意可） | 課税文書＝売買契約書。期限・様式に注意。 |
| 移転税 | 買主 | LGUで率が異なる。 |
住み心地はどう？（家具家電・セキュリティ・停電など実情）
フィリピンのコンドミニアムは基本“家具家電付き”が多く、24時間ガード＋コンシェルジュ、プール＆ジムつきが一般的。コンビニやランドリーが敷地内にある物件もあり、初めての海外暮らしでも入りやすいのが魅力です。
一方で、停電や水回りのトラブルなど“新興国あるある”にも備えたいところ。変圧器や家電のワット数チェック、定期メンテ、オーナー（貸主）との連絡体制は事前に確認しておきましょう。
どこに住む/買う？エリア別・目的別の考え方（マニラ & セブ）
マニラの典型エリア
| エリア | ざっくり特徴 | こんな人に |
| マカティ | 経済・金融の中心。空港への導線も◎。高級＆完成度高め | 駐在/都心派 |
| BGC | 近未来的に再開発、外資オフィス＆大使館多い | 国際色/洗練派 |
| オルティガス（マンダルヨン/パシグ） | 主要商業地だがやや落ち着き、コスパ期待 | コスパ志向 |
| ケソン | 大学・官公庁、治安＆居住の安定感。地下鉄計画も | 落ち着き重視 |
上の特徴は現地向けコラムでも整理されていて、主要エリアの生活感・開発状況が把握しやすいです。
セブの王道スポット（観光×生活の両どり）
| エリア | ざっくり特徴 | こんな人に |
| セブITパーク | 若者×IT企業が集積、徒歩圏で全部そろう | 徒歩生活/夜も楽しむ |
| セブビジネスパーク（Ayala周辺） | 落ち着いた都心、モール直結もあり | 静かな都心派 |
| マクタン（Newtown等） | リゾート＆空港へのアクセス。短期滞在の需要あり | リゾート好き/短期運用 |
2024年のレポートではプレセリング低調・慎重姿勢が見られる一方、セブを含むリゾート寄り/中間価格帯の案件は底堅く推移という示唆も。立地と価格帯の“ミスマッチ回避”がカギです。
家賃・利回りの“考え方”と短期/長期の運用バリエーション
利回りの考え方
海外の解説では、フィリピンのコンドミニアムは日本より高利回りになりやすいと語られがち。たとえば投資コンテンツでは年6〜10％とされるケースも。ただしこれは物件/運用/費用で大きくブレる目安で、保証ではありません。管理費や空室率、修繕、保険、税まで入れて“ネット利回り”で見ましょう。
運用スタイル比較
| スタイル | 収益性 | 難易度 | 向く物件 |
| 自分で住む＋時々貸す | △〜○ | △ | 都心/リゾートの利便物件 |
| 長期賃貸（1年契約など） | ○（安定） | ○ | ビジネス街・大学近接 |
| 短期賃貸（Airbnb等） | ◎（稼働次第） | ×（手間/規約要確認） | 観光地/イベント立地 |
ルール注意
コンドミニアムの管理規約で短期賃貸を制限していることも。建物ルール＋市の条例の2階建てで確認しましょう（違反は罰金や追放のリスク…！）。
買う前チェックリスト
- 外国人持分40%ルールの状況（販売在庫の“外国人枠”が埋まってないかどうか）
- デベロッパーの実績（過去引渡し遅延や品質評判）
- 管理費水準と将来の大規模修繕の計画（特別徴収の履歴）
- 配電・自家発電の備え（停電対策）
- 水圧・排水の実見（シャワー/キッチン）
- 権利証の区別（CCT/TCT）と駐車場の権利（多くは別CCT）
- 税・費用の見積り（DST/移転税/RPT/登録費）
2024→2025 市況トレンドをざっくり掴む
- プレセリングは2024年上半期に低水準という指摘。買い手は選別モード。
- 一方、セブなどリゾート・中価格帯の持続的需要は継続の見立て。観光×居住の二面性が強い。
セブはITパーク/Ayala周辺/マクタンの三極が安定しています。徒歩圏完結の暮らしに慣れると、観光も仕事も捗ります。
失敗を避ける“NG例”と対策
よくある質問（FAQ）
まとめ：“住む・遊ぶ・働く”を1枚の地図に
フィリピンのコンドミニアムは、家具家電付き×24hセキュリティ×共用設備で“住み始めやすく”、観光も暮らしも両立できる選択肢。
税・管理費・規約を正しく押さえ、エリア×価格×運用のバランスを整えれば、2025年からの新しいステージがきっと見えてきます。
